Bài viết này là những kinh nghiệm cá nhân của bản thân đã và đang gặp phải các  vấn đề khi làm hợp đồng đặt cọc  và những kinh nghiệm xương máu rút ra khi viết hợp đồng đặt cọc cho anh/chị mua/bán  bất động sản. trong bài viết này Quốc Phú Sang không phải là chỉ /dạy /hay áp đặt cho mọi người mà là những kinh nghiệm bản thân mà mong muốn mọi người sau này có thể phải gặp khi làm hợp đồng đặt cọc mà vẫn có đủ kiến thức và sự tỉnh táo nhất về quyền lợi của mình.
Bất động sản trong bài viết này là những tài sản hợp pháp có giấy chứng nhận đầy đủ từ chính quyền sở tại nhé anh/chị… những kỹ năng về soi các loại giấy tờ, cũng như thương thảo mua bán thì Quốc Phú Sang sẽ chia sẽ những phần sau…

CÁC HÌNH THỨC VIẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC:

Tất cả a/c mua bán đất và a/c/e môi giới điều rất rành về việc viết hợp đồng đặt cọc bên cạnh đó cũng còn nhiều anh/chị và bạn bè môi giới sẽ và mới vào nghề thì chưa có nhiều kỹ năng về viết hợp đồng đặt cọc tốt nhất.
Sau 1 loạt chuỗi sự kiện phức tạp đến nổ não thì 2 bên thông nhất với nhau đi đến làm hợp đồng đặt cọc để mua bán BĐS( gọi đơn giản là lô đất).

Tại sao phải viết hợp đồng đặt cọc là để bên bán chuẩn bị các giấy tờ cần thiết để ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sữ dụng đất đồng thời thì bên mua cũng sẽ chuẩn bị số tiền đã thỏa thuận trước đó để cùng bên bán ra phòng công chứng ( chồng tiền).

Có 2 hình thức làm hợp đồng đặt cọc :

Trường hợp 1:

2 bên sẽ tự viết giấy với nhau, thường thì môi giới sẽ viết hợp đồng đặt cọc cho thương vụ mua bán này, tiền cọc thường là 10% giá trị lô đất, hoặc có thể thương lượng tiền đặt cọc trên tinh thần thống nhất 2 bên. Mẫu hợp đồng đặt cọc lúc này có thể dung mẫu in sẵn như hình dưới đây, hoặc các loại hợp đồng do môi giới soạn sẵn dựa trên quy định pháp luật về viết hợp đặt cọc

Trường hợp 2:

Là cọc nhiều hơn 10% vi dụ lô đất 1 tỷ đồng, và tiền cọc là 500 triệu đồng thì 2 bên sẽ thống nhất với nhau là làm hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng. mẫu như hình bên dưới

VẬY PHÁT SINH VẪN ĐỀ GÌ TRONG MÙA DỊCH LÀ KHI NÀO ?

Đợt dịch lần thứ 4 quay lại đã và đang là đợt dịch nguy hiểm nhất với hơi 100000 ca nhiễm covid 19, lây lan khắp cả nước , nhiều tỉnh thành đã áp dụng chỉ thị 16 là giãn cách xã hội, ngươi dân ra khỏi nhà khi thật sự cần thiết, các cơ quan nhà nước gần như ngưng làm việc. Tuy nhiên phòng công chứng vẫn làm việc bình thường, điều đó đã làm cho các hợp đồng đặt cọc có thời gian cụ thể buộc phải diễn ra.

Trường hợp 2 bên thống nhất với nhau là tạm hoãn thời gian công chứng thì mọi chuyện sẽ không còn rắc rối nào. Trường hợp đó cũng chỉ diễn ra ra ít vì vậy trang bị cho mình kỹ năng viết cọc mà thuận thảo cho cả 2 bên là một trong những yêu cầu mà môi giới cần quan tâm.

Trường hợp  chưa có dịch bệnh bùng phát :

Thường thì 2 bên sẽ thống nhất với nhau là 30 ngày kể từ ngày làm hợp đồng đặt cọc thì 2 bên sẽ ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sữ dụng đất, trong bài viết này tôi sẽ không đi qua sâu vào vấn đề này mà tập trung vào vấn đề phát sinh dịch bệnh.

Trường hợp bên mua hoặc bên bán đang ở trong vùng dịch bệnh, và đang được cơ quan nhà nước phong tỏa thì bên mua hoặc bên bán không thể nào có mặt tại phòng công chứng để làm thủ tục sang nhượng quyền sữ dụng đất được . Ví dụ như bên mua là người thành phố hồ chí minh thì không thể nào ra khỏi vùng phong tỏa được . vì vậy mà không thể nào làm công tác sang tên

Ví dụ rõ nét hơn như trường hợp của Quốc Phú Sang là 2 lô đất được làm hợp đồng đặt cọc trước đợt bùng phát dịch và trong đợt bùng phát dịch

Trường hợp 1 như hợp đồng đặt cọc tôi có để ở dưới, thì bên mua xác định mua lô đất này trước khi đợt dịch bùng phát, và bên mua ngõ ý với tôi là tiền chuẩn bị đề chồng tiền cho bên bán là đã đủ, nên khi nào bên bán chuẩn bị xong giấy tời thì có thể ra công chứng. nên hợp đồng tôi không hề để là tạm hoãn nếu dịch bệnh có thể xảy ra. Và nội dung tôi làm hợp đồng cọc này chỉ kéo dài them 15 ngày nếu 2 bên có phát sinh vấn đề. Vì vậy mà đến ngày ra phòng công chứng bên mua vẫn đang ở trong vùng phòng tỏa và đang thỏa thuận cọc tiếp nếu không sẽ mất cọc vì lợi thế hoàn toàn thuộc về bên bán.

Trường Hợp 2 như hợp đồng tôi để bên dưới, thì bên mua xác định đã mua trong đợt bùng dịch vì tiền mà bên mua đã chuẩn bị đã chuẩn bị xong. Vì vậy mà hợp đồng này tôi viết thời gian như mong muốn cho bên mua, vấn đề phát sinh là trong nội dung tôi ghi thì vấn đề làm hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị tạm hoãn nếu bên mua hoặc bên bán bị cách ly theo tiêu chí là cách ly bắt buộc .
vấn đề phát sinh là hiện tại 2 bên chưa hề bị cách ly mà chỉ đang ở vùng giãn cách vì vậy mà 2 hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải diễn ra, nếu tạm hoãn thì bên mua phải cọc thêm cho bên bán. Vì vậy mà 2 bên vẫn phải đàm phán lại  nếu không tránh những rắc rối đáng có.

Vậy kinh nghiệm rút ra cho bên bán, bên mua, và người môi giới phải nắm được khi làm hợp đồng đặt cọc trong mua dịch này là
Trường hợp thỏa thuận giữa 2 bên về việc giá cả và thời gian công chứng. thì nên để thỏa thuận khác là phải tạm hoãn hoặc kéo dài thời gian cho cả 2 bên nếu 1 trong 2 bên đang ở vùng áp dụng chỉ thị giãn cách xã hội, bắt buộc người dân không ra ngoài, và kéo dài khi chính quyền sở tại cấp các loại giấy tờ để làm hợp đồng chuyển nhượng không làm việc. hoặc phải tạm ngưng nếu dịch bệnh đang diễn ra tại 1 trong 2 bên đang sinh sống…Thường thì a/c đọc ở đây sẽ cảm giác rất bình thường nhưng nếu bạn hoặc người than của bạn cũng đang có ý định mua đất trong mùa dịch thì nên tham khảo trường hợp của tôi, hoặc nhờ người môi giới có kinh nghiệm hướng dẫn cho bạn … dù gì trang bị cho mình kỹ năng và kiến thức vẫn tốt hơn là nhờ người khác nhỉ.

Chúc tất cả bình an, vui vẻ, hạnh phúc bên gia đình và người thân yêu của mình trong mùa giãn cách xã hội